O mercado imobiliário, especialmente o de Campo Grande atravessa, em 2026, um momento de maturidade pouco comum entre capitais de médio porte. Trata-se de um mercado que diversificou seus produtos e passou a atrair volume de capital incompatível com os modelos imobiliários tradicionais.
Os números divulgados pelo próprio setor confirmam o diagnóstico, e os principais veículos de comunicação do Estado de Mato Grosso do Sul noticiaram que de janeiro a julho de 2026 foram comercializadas 872 unidades residenciais verticais na Capital, com valorização de 10,5% no preço médio do metro quadrado frente ao mesmo período do ano anterior, apurando-se que a venda de imóveis na cidade movimentou R$ 1,7 bilhão em 12 meses, com projeção do setor de ultrapassar os R$ 2 bilhões em vendas ainda em 2026, frente à evolução do preço do metro quadrado e à manutenção da demanda.
Com efeito, não fosse a relevância do mercado pelo ponto de vista financeiro, os negócios imobiliários envolvem múltiplos interessados diretos, diante da convergência entre proprietários de terrenos, incorporadoras e construtoras, investidores e fundos, instituições financeiras, corretores e imobiliárias, consumidores finais, escritórios jurídicos, escritórios contábeis e demais prestadores de serviço, colaboradores, poder público, sociedade civil e administradoras condominiais.
Essa multiplicidade de interesses explica por que o setor imobiliário é, a um só tempo, um dos motores mais relevantes da economia local e um dos ambientes mais sensíveis a falhas de estruturação contratual e regulatória.
E é exatamente nesse ponto que o tema, antes estritamente econômico, assume também natureza jurídica, pois todo salto de patamar em volume e complexidade de negócios reclama, na mesma medida, sofisticação da estrutura que os sustenta.
O financiamento bancário clássico, mesmo diante de eventual crescimento de crédito, não basta, isoladamente, para sustentar empreendimentos de grande porte em cenário de juros ainda elevados. A prática já demonstra a insuficiência: os grandes empreendimentos que hoje se viabilizam em Campo Grande dependem, cada vez mais, de capital estruturado fora do circuito bancário tradicional.
Cresce, por isso, a relevância de estruturas jurídicas alternativas, já consolidadas no mercado nacional e cada vez mais presentes na praça local: Sociedades de Propósito Específico (SPEs), segregando riscos por empreendimento; Sociedades em Conta de Participação (SCPs), viabilizando parceria entre terrenista, incorporador e investidor sem a criação de nova pessoa jurídica; captação via CRI e CRA, com securitização de recebíveis imobiliários; Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), como veículo de capitalização e de saída; permuta física, financeira ou mista, como alternativa à aquisição do terreno em dinheiro; built to suit e sale-and-leaseback, atendendo demanda corporativa específica; multipropriedade e built-to-rent, respondendo a um consumidor que já não busca apenas a compra tradicional; e, mais recentemente, plataformas de crowdfunding imobiliário e iniciativas de tokenização, pulverizando o investimento entre pequenos aportantes.
Nesse contexto, aos operadores do Direito cabe acompanhar, e não apenas reagir, a evolução desses modelos, dominando tanto o direito imobiliário clássico (incorporação, registro, direito condominial) quanto disciplinas correlatas hoje indissociáveis do setor: mercado de capitais, societário, tributário e regulatório-urbanístico, aí incluído o licenciamento ambiental e o compliance perante o poder público.
Aos corretores e imobiliárias cabe compreender que a comercialização de produtos estruturados, cotas de multipropriedade, unidades vinculadas a fundo, produtos de built-to-rent, exige qualificação técnica distinta da venda tradicional, sob pena de responsabilização por informação inadequada ao consumidor final.
Aos empreendedores e incorporadores cabe reconhecer que a estruturação jurídica deixou de ser etapa posterior à viabilidade econômica e passou a ser parte constitutiva dela: a escolha do veículo societário e da fonte de capital define, desde a origem, o apetite de risco do projeto e sua atratividade para o investidor institucional.
Os indicadores de Campo Grande revelam demanda imobiliária estruturalmente robusta. Esse dado, por si só, explica o crescimento observado, mas não explica, nem sustenta, o salto de patamar que os grandes empreendimentos hoje exigem: projetos maiores, mais complexos e mais dependentes de capital diversificado.
Esse salto não se apoia em bons números de mercado; apoia-se em segurança jurídica, em contratos bem calibrados entre todos os stakeholders envolvidos e em profissionais capazes de traduzir modelo de negócio inovador em estrutura juridicamente sólida.
Portanto, esse é o desafio e a oportunidade que se coloca hoje a quem atua no setor imobiliário de Campo Grande: acompanhar o crescimento do mercado com a mesma velocidade com que se sofistica sua engenharia jurídica e contratual.
Douglas de Oliveira Santos Doutor e Mestre em Direito Empresarial · Conselheiro da OAB/MS · Sócio do escritório OVA Advogados
