Um estudo técnico do Núcleo de Pesquisa em Justiça Tributária (NUPERJ) revelou falhas significativas na cobrança do IPTU em Campo Grande, com valores de imóveis semelhantes chegando a diferir até 16 vezes entre bairros próximos. Entre os problemas apontados estão cálculo antecipado sobre construções ainda em andamento, cobrança sobre imóveis rurais dentro da cidade e ausência de critérios claros de atualização da base de cálculo. Esses erros provocam insegurança jurídica e prejudicam a justiça fiscal na Capital.
Para debater essas distorções e a proposta de mudanças na legislação, a Câmara Municipal de Campo Grande realizou, na sexta-feira (29), uma audiência pública envolvendo vereadores, representantes do setor imobiliário, especialistas e moradores. O foco principal foi o Projeto de Lei Complementar nº 7/2025, que altera regras do IPTU e permite que o Executivo atualize anualmente o valor venal dos imóveis sem passar pelo crivo da Câmara — um mecanismo que críticos chamam de “cheque em branco”.
O artigo 148-D do projeto é o ponto mais sensível. Basta um relatório técnico publicado no Diário Oficial para que a correção passe a valer. Para especialistas, isso configura um “cheque em branco”, abrindo margem para aumentos automáticos e falta de debate público.
“Se o Executivo pode atualizar por decreto, o contribuinte fica sem garantia de debate”, alertou Renato Perez, da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), durante a audiência. Ele destacou que a crítica não é contra reajustes monetários, mas sim contra a forma proposta. “Todo e qualquer aumento real de IPTU deve obrigatoriamente passar pelo crivo desta Casa de leis”, afirmou.
Falhas de cálculo e disparidades
Um estudo técnico do Núcleo de Pesquisa em Justiça Tributária (NUPERJ) apresentado na audiência revelou distorções significativas nos valores cobrados. Em bairros como Lagoa e Vila Fernanda, imóveis semelhantes chegam a ter valores do IPTU até 14 vezes diferentes, enquanto em outras regiões, como Moreninha, Nasser e Núcleo Industrial, as variações alcançam 16 vezes.
Além disso, o levantamento apontou problemas de tributação antecipada, cobrando o imposto sobre imóveis em construção antes da emissão do habite-se, e casos de imóveis rurais dentro do perímetro urbano sendo tributados como urbanos, contrariando a legislação do ITR (Imposto Territorial Rural).
“O sistema atual compromete a confiança dos contribuintes e a justiça na arrecadação”, avalia o NUPERJ. “É urgente revisar os critérios de avaliação com transparência e proporcionalidade, respeitando a realidade dos imóveis.”
Propostas e emendas para equilíbrio fiscal
Diante das críticas, o vereador André Salineiro (PL) apresentou emendas ao projeto, buscando evitar aumento injusto do IPTU. Entre as mudanças propostas estão:
- Limitar a atualização anual da base de cálculo à publicação de relatório técnico oficial e apresentação pública na Câmara;
- Garantir direito de defesa antes de qualquer majoração do imposto;
- Ajustar a definição de “edificação tributável” para incluir construções comerciais, industriais, de serviços e institucionais que ocupem menos de 10% do terreno;
- Prorrogar de 3 para 7 anos o prazo para loteamentos fechados pagarem alíquota de 1% do IPTU.
“Estamos defendendo o contribuinte, garantindo que o imposto seja aplicado de forma responsável e equilibrada, sem sufocar famílias nem desestimular o setor imobiliário, que é estratégico para o desenvolvimento da Capital”, disse Salineiro.
Aspecto jurídico e institucional
Especialistas jurídicos reforçam que a atualização automática por decreto pode ser inconstitucional. O advogado Tarcísio Faustino Barbosa lembra a decisão do Supremo Tribunal Federal (Tema 741), segundo a qual aumentos reais de tributos só podem ocorrer por lei aprovada pelo Legislativo.
“Qualquer correção monetária baseada em índice oficial de inflação pode ser feita pelo Executivo, mas o aumento real precisa do aval da Câmara”, explica Barbosa.
Transparência e segurança jurídica
Para a prefeitura, a proposta tem caráter técnico e urbanístico, com o objetivo de padronizar critérios de edificabilidade e equilibrar a arrecadação. A auditora fiscal Ana Paula Matos admitiu que existem divergências entre imóveis vizinhos e defendeu atualizações “de forma técnica e transparente”.
“Estamos amarrados pela legislação, mas vamos promover recomposição da base de cálculo com pesquisa de mercado”, afirmou Ana Paula.
Setor imobiliário alerta para impactos econômicos
Representantes do setor imobiliário e da construção civil reforçam que a insegurança jurídica e o aumento excessivo do IPTU podem afetar investimentos, empregos e o crescimento da cidade.
“O setor é a galinha dos ovos de ouro das cidades. Quando pressionado por tributos e falta de previsibilidade, os investimentos recuam, e com eles empregos e arrecadação legítima”, afirma Simone Leal, vice-presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci-MS).
Próximos passos
O projeto segue em tramitação e ainda não há consenso sobre o artigo 148-D. A votação dependerá da análise das emendas e do debate com especialistas e a população. Enquanto isso, contribuintes, vereadores e entidades acompanham atentamente as discussões, conscientes de que as decisões podem alterar de forma significativa a forma como os impostos urbanos são cobrados em Campo Grande.
